房地产租赁合同中，租赁的标的物作为合同的主要因素，双方在交易前夕必须切实做好尽职调查，了解合同相对方的背景，查清租赁房地产的全面情况，做好风险防控以及风险的预先评估工作尤为重要。否则一旦出现纠纷，可能为双方带来巨大的损失。 在笔者曾代理的一个复杂案件中，某知名酒店连锁管理集团与某地方企业对某工业厂房项目进行了租赁合作，但由于标的厂房存在问题，导致厂房改建被迫停止，双方发生争议。整个事件从2008年到2017年历经九年，跨度极长，案件经过一审（撤诉）再度起诉一审、二审（发回重审）、重审一审、重审二审，案件中对损失进行了司法鉴定以及补充司法鉴定，法院从认定该租赁合同无效，经过发回重审，最后认定该租赁合同仅部分有效，案情复杂，多次反复，耗费了大量人力物力，最终双方均损失巨大。
2008年8月双方所签订的一份租期为20年的《房屋租赁合同》，租赁房屋标的是一幢工业厂房。双方约定了租金，并列明了出租房屋情况，其中列明了房屋为工业用房，并注明建筑面积中含有两千多平米的未办证面积。同时约定出租方协助办理审批，租赁房屋将经过承租方改造后用于经营旅店餐饮业。在出租房屋没有产权证及相关土地证明时，出租方为保证合同正常履行，需积极配合承租方办理相关证照，以便承租方可以将房屋改造用于经营连锁酒店。
问题恰恰就出在该房屋上，首先该房屋属于工业用地上的厂房，其次，该房屋上的土地已经被纳入当地政府统一规划并面临征地拆迁安排。
承租方合同签订后，基于合同目的和信赖，对房屋进行了土建、加固、装修、安全、地基和房屋设计的前期准备，并在出租方的允许下很快即投入了施工队并对厂房进行了结构改造，结果改建工程被行政部门下令叫停，房屋也无法恢复原状，合同目的无法实现，双方陷入纠纷。
双方在合同中对于该房屋从工业厂房改建为酒店经营所存在的土地改变用途风险达成共识，约定通过承租方借款给出租方并在租金中逐年扣除的方式作为可能会产生的土地转让性质补地价款项。
同时还约定了如果在装修期间，若因承租方原因或者未获政府批准而致使合同无法履行，但出租方已造成实际损失时，双方约定，由承租方赔偿出租方160万元，并恢复房屋至可使用状态。
1、合同的效力
2、合同无效部分的责任承担
3、出租方损失范围
4、承租方损失范围
结果经过一审、二审、重审一审、重审二审，最终认定并判决：
（一）合同有正式产证的部分有效，无产证的部分无效。
（二）合同无效部分，因承租方作为专业连锁酒店企业，所以判定承担60%的主要责任，出租方承担40%的次要责任。
（三）出租方的损失包括了已被拆除房屋的恢复现状费用、期间的水电费、租金损失，另外还有争议之后承租方撤场后虽未实际使用该房屋，但法院认定一直空置造成的损失扩大费用按租金一半的标准计算至2016年8月。虽然出租方后续会在政府的拆迁中重复获得相关补偿款，但法院对出租方可能获得双重补偿的情形，以并非同一法律关系驳回抗辩。
（四）承租方的损失包括已支付的定金、工程勘察费设计费检测费等，而对于对于施工工程款，法院以承租方在并未取得相关部门审批情况下投入施工，不予支持。
在办理本案过程中，我们对于各地法院关于工业用房出租商用是否导致合同无效的问题进行了深入的法律检索及案例研究，发现各案不同，各地法院所支持的观点也存在差异。
（一）持有效意见的判决
广东省高级人民法院 (2016)粤民再116号：本案二审的争议焦点是：涉案合同是否有效、庄景雄是否应当承担违约责任？根据原案中证据，涉案商铺系合法建筑，一审法院认定《商铺租赁合同书》有效，认定正确。庄景雄上诉称涉案商铺所在的光明晟大五金建材城改变了房屋用途，未经过消防验收，《商铺租赁合同书》为无效合同。二审法院认为，关联生效判决已经依据涉案房产证认定该案中与本案同一商铺区域的租赁合同有效，虽然改变房屋用途应经相关主管部门批准，涉案晟大五金城在开业前也应当进行消防验收，但上述规定并非导致房屋租赁合同无效的效力性强制性规定，不能以此认定《商铺租赁合同书》无效。如果上述问题属实，庄景雄可申请相关行政主管部门就上述问题作出行政处理。综上所述，庄景雄的再审请求缺乏法律和事实依据，本院不予支持。一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
北京市高级人民法院（2016）京民申4012号：本院经审查认为，因涉案房屋不能用于商业用途，双方在二审法院主持下，于2016年3月10日对租赁房屋进行了交接、腾退，该日期应为合同解除日。经查明，作为房屋出租方的祥锍公司明知其提供的工业用房不能用于商业用途，却依然将涉案房屋出租给肯德基公司用于商业经营，对合同不能履行的后果，祥锍公司应负主要责任。
浙江省温州市中级人民法院 (2016)浙03民终1622号：本院认为：一、关于胡春根主张的合同解除理由是否成立，涉案《房屋租赁合同》是否应予解除的问题。现行法律、行政法规并未对工业用房用于旅业式出租房作出明确的禁止性规定。本案一审中，胡春根提供的《温州市瓯海区人民政府办公室关于印发瓯海区工业企业“退二进三”工作实施细则（试行）的通知》（温瓯政办【2012】113号文件）仅能证明该区企业改变土地用途应如何申报、审批等事项，现胡春根未向任何部门提出审批申请，也未要求周金柱办理相关审批手续，故目前尚无法确定涉案房屋经审批后是否可以用于旅业式出租房经营。因此，胡春根主张涉案房屋不能用于旅业式出租房经营、涉案《房屋租赁合同》的目的无法实现，依据不足。但考虑到因双方在租赁合同履行过程中就涉案房屋是否可以用于旅业式出租房使用产生争议，导致胡春根停止涉案房屋的装修，以实际行动表明其不愿继续租赁涉案房屋。鉴于租赁行为客观上无法强制，涉案房屋租赁合同实际已无法继续履行，且涉案房屋租赁合同租期直至2025年6月6日方届满，如要求双方继续履行合同，将导致当事人之间利益的失衡，基于上述理由，本院认为，应当允许双方解除合同，故对原审法院判决解除涉案《房屋租赁合同》的处理结果，本院予以维持。
（二）持无效意见的判决
上海市青浦区人民法院 (2011)青民三(民)初字第151号判决：根据庭审查明的事实，本院认为，被告将工业用房出租给原告经营宾馆作商业使用，且在合同中约定不得变更使用用途，之后该房屋未经批准变更为商业用途，该约定违反法律法规的强制性规定，应当无效。
上海市第二中级人民法院（2011）沪二中民二(民)终字第2237号：本院认为，上诉人与被上诉人于2010年2月4日签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示。但是系争土地的性质是工业用地，而当事人约定将该土地上的工业用房由上诉人出租给被上诉人经营商业用途的浴场，该用途双方当事人均明知。故根据该系争土地的性质，原审判决认定双方《租赁合同》因违反法律法规关于合同效力性的强制性规定而无效，并无不当。
综上，由于现行法律、行政法规并未对工业用房用于旅业式出租房作出明确的禁止性规定，因此在实践中裁判者基于解决问题思路，即使是认定涉案合同有效，但最终都基于房屋租赁合同是否能够实现其预期的合同目的为前提，在不能实现用于旅业式出租使用的合同目的情形下，法院以上判决亦以同意双方解除合同，并且对合同履行不能的责任进行划分并处理。
（一）关于工业用地变更为商业用地的程序
土地改变用途为经营性用地应当以招标拍卖挂牌方式重新出让。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”
《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）第四条“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。”
2、如果用途的变更符合城市规划，按政策个人认为只要按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则。但是，在实际当中，不同的地方对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开交易（招拍挂），又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体，地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行上级的政策时可以采取更为严格的措施。
因此在涉及土地性质变更的项目上，必须先了解清楚当地的具体政策。
3、租赁标的房地产如果涉及到土地性质变更的，应先办理变更。如果约定后续办理变更的，对于办理土地性质变更的费用承担和工作配合要明确约定双方责任。同时对于未获批准等可能无法变更的情形，明确双方知晓该风险，并约定该风险赔偿限额金额，同时进一步明确约定该赔偿限额包括了全部的租金或房屋空置占用费损失以及水电费损失等全部金额。
通过以上的风险赔偿限额的设置，双方对租赁涉及土地性质变更的合作模式可能出现的损失风险达成明确意见。
（二）关于连锁酒店房屋租赁合同问题
是连锁酒店经营过程中的关键合同，一般情形下酒店企业都有相应的租赁合同模板。但即便使用相关模板合同，但由于业务的具体情形不同，租赁房屋所涉及的法律问题尤其特殊性，因此必须经过法务人员及专业律师的严格审核，尤其对于其中不确定的风险性条款进行充分评估后，方可投入使用。
1、合同前的尽职调查
除了租赁合同的基本条款以外，对于租赁房屋标的物的外部尽职调查不可或缺，尤其房屋是否存在违建、房屋土地是否被政府划入规划可能拆迁区域等租赁物相关信息全面进行调查。
2、出租方信息披露的承诺保证
约定出租方对于租赁房屋信息披露的承诺保证，以及违反相关保证隐瞒、虚报信息时，赋予承租方的相应合同单方解除权以及明确索赔条款。
3、租赁合同的解除问题
双方的合作出现纠纷往往涉及到租赁合同解除。根据法律规定，解除方式可分为协商解除与单方解除两种，单方解除又可分为单方约定解除和单方法定解除。酒店经营中，租赁合同签订的期间一般较长，比如在本案中就约定了长达20年的租期，而在漫长的租期中，各种不可预见的因素众多。可能由于酒店开业后长期达不到预期业绩，酒店经营者会考虑提前解约。或者在经营过程中，可能会考虑改变酒店用途，甚至由于酒店管理公司的变更等情况也可能提前解约。因此，在长期租赁合同中应充分考虑到未来可能的商业情况的变化，应当尽量避免接受类似于“承租方不得任意解除该合同”的条款，或对类似条款的字眼做模糊化处理，保留作为承租方单方解约的权利，在合同中详细约定单方解约的责任。
约定合理的解约责任补偿条款，对于日后可能出现的双方解约协商有促进作用。充分地结合考虑可能的收入损失、市场以及经济因素的变化、地理位置丧失、对连锁酒店商誉造成的损害以及其他因素综合预估。
另外，作为连锁酒店经营者，建议可以约定阶段性的固定金额解约赔偿金，以便对解约后的损失以锁定。同时明确，出租方理解并明确承租方由于改建和承租等行为属于对租赁合作项目的风险投入，如果出现解约情形，除以上锁定的固定解约金以外，不应再索要其他费用，不应再附带其他解约条件。连锁酒店经营者以此预估违约成本适当调整商业计划并提高止损效率。
4、对合同解除后的房屋处置方式、程序具体约定
在对涉及改建、装修房屋的条款中，进一步细化约定恢复原状的费用承担、对于退回租赁房屋的手续进行细化，尤其对于出租方约定不能无故接收退租房屋，即便房屋还需要恢复或者进一步装修才能使用，但是相关原因不能成为其不接收退租房屋的理由。因为往往在这种情况下，房屋恢复原状需要施工，或者争议中需要对恢复费用进行鉴定评估，耗时巨大，如果不约定出租方先接收退租房屋的义务，而房屋空置的费用如果要由承租人继续承担，那么出租方通过故意拖延争议时间反而可以获得拖延利益，实属不公平。
另外对承租方退房的条件具体约定，比如清退人员、设备，并撤离现场，对租赁房屋各场地进行公证录像和拍照留证，同时见证归还相关文件和钥匙等物品，以免出现出租方不配合情形下的单方物业交接不被司法认可。
5、改建施工前的审批备案
在涉及土地性质变更的酒店改造租赁合同中，酒店经营方应在获得审批后投入正式施工。
实际经营中，酒店经营方往往为了争取时间强占先机，及早回收投资，可能在未获得审批的情形下投入施工，出租方和承租方都有明确的预估，也认识到可能会有的风险，双方都了解如果改建成功，对双方有利。因此就此特殊情形，双方应在合同中明确约定可能出现的风险情形，包括改建工程被政府中途叫停，改建工程无法继续进行完成改建目的。尤其要出租方也明确知悉此风险，并同意共同承担风险。
对于该类风险导致的已投入的改建费用，包括工程的前期勘察、设计、拆除、建设等已经投入的工程成本，核算的费用金额进行预估，并进一步约定比如工程费用由承租方承担，因此而房屋被拆除的部分恢复原状的费用出租方放弃向承租方主张。因为在缔结合约时，双方实际上都意识到可能出现风险，如果对风险具体导致的损失项目和限额的费用进一步约定承担方式，一旦出现风险情形就会得到更好更快的解决，尤其不会造成损失的不断扩大。
6、减少损失扩大的问题
租赁合同一旦出现纠纷，双方往往争议不休，没有及时地采取措施以减少损失扩大。尤其如果涉及到房屋已经改建，无法立刻恢复原状，除了继续进行诉讼工作以外，承租方应当及时提出正式的书面通知，撤离租赁房屋并将房屋归还出租方，同时敦促出租方及时采取措施对房屋进行处理，比如恢复现状，再次对外寻租，减少损失扩大。
从连锁酒店的角度，结合本案的经验教训。在连锁酒店经营过程中，遇到有发展潜力的租赁物业，在较低的租赁成本的吸引下，连锁酒店经营者不能仅考虑加快经营建设进度，更应该具备充分的风险意识。在签订重大复杂或有潜在风险的租赁合同时，建议利用专业的法律部门对租赁物业的进行全面的尽职调查，对合同的签订进行审核修正，尤其对于原租赁物业上存在土地性质转换、其它的未到期的租赁合同或者房产查封、抵押，或者涉及政府对相关地段可能将拆迁改造等建设规划、对租赁项目的风险进行充分预估和重视，最终才能促成项目的成功。
本文首发于上海律协
许井峦
专业领域：争议解决、破产重整与清算、银行和金融、私募股权与投资基金
电子邮箱：jingluan.xu@dentons.cn
黎智勇
大成上海 律师
专业领域：争议解决、公司与并购、破产重整与清算、知识产权
电子邮箱：zhiyong.li@dentons.cn
